房企九月销售超预期 “银十”降价促销仍是主旋律

整体而言,由于前三季度住房企业的目标不如去年同期,第四季度加快商品进入市场,积极促销仍是主流,第四季度也是住房企业全年冲刺的关键时期,预计在”银十”期间,住房企业降价促销仍将是主旋律。

经过几年的好开发,发现今年的生活太艰难了,尤其是”很难找到钱。

在9月底和10月初,一些房地产公司突然发现,利率高于10%的外债融资不再是一个行业例子,最高达到18%。

经过短暂的”小阳之春”,今年年初,房地产融资窗口期也慢慢关闭,房地产金融政策开始收紧,融资成本也随之上升。

克而瑞表示:”9月份住房公司发行新债券的成本为7.03%,比2018年全年增长0.50个百分点。其中,海外债券融资成本达到8.08%,比2018年全年增长0.86个百分点。

融资约束,为了保证现金流的安全,加快销售回归到一条”生命线”,就在9月份,大多数住宅企业通过”降价跑”,整体销售业绩超乎预期,意外地扼杀了一支”回收枪”,其中首屈一指的房地产企业恒大、碧桂园9月份的销售额超过600亿元,恒大800多亿元,创历史新高。

然而,与往年相比,今年9月和10月的住房市场不能称为”盛景”。在接下来的四个季度里,住房企业将不得不更加努力地工作,否则销售目标的完成速度就会出现问题。

9月份,一个与前几年大不相同的行业现象是,房地产公司的融资成本都在上升。

克而瑞的数据显示,”9月份95家典型住房公司的融资总额为1124.48亿元,同比增长45.3%,同比增长17.2%,但融资成本仍在不断上升。融资成本最高的公司为51+,达到7.28%,比2018年增长0.85个百分点。

安信证券的数据还显示,前10名、前10名和前20名的综合融资成本中值分别为6.23%、6.48%和6.87%,高于2018年的12个基点、68个基点和96个基点。

从住宅企业、中型住宅企业、非国有企业融资成本的性质来看,民营企业融资成本显著上升,中央企业和地方国有企业的融资成本中位数分别为4.91%和5.52%,分别比2018年增加了12个基点和12个基点,而非国有企业的综合融资成本中值比2018年分别增长了6.91%和51个基点。

融资成本的上升与对房地产金融的严格控制有关。自5月以来,央行和保监会发布了限制房地产信托、外债等方面的文件。今年下半年,各种政策对房地产融资的限制进一步提高。

8月底,监管机构还对房地产开发贷款施加了限制。到2019年3月底,多家银行都得到了窗口指导,要求房地产开发贷款不得超过规模。一些房地产金融业人士指出,这可能导致大型房地产公司的融资收紧,其他高成本融资渠道应该有更多选择。

还有其他融资方式,现在也受到限制。联讯证券(Lianxun Securities)分析师李启林表示,例如,供应链ABS是房地产开发基金的重要补充,但现在供应链ABS也受到限制,去年增加了逾130亿美元,今年增加了约1100亿美元。

此前,在8月份,大多数上市的住房公司在中国报纸的发布中已经披露了对融资环境的担忧,提前为”冬天”做好了准备。

许辉集团高管表示,中国房地产开发商的融资市场已大幅收紧,对国内外融资渠道的限制加大,债务融资挑战充满债务融资挑战。中国管理层认为,融资端的收紧是一种颠覆性的、前所未有的严苛,预计监管将越来越严格,市场的下一步可能是没有债务可买。越秀房地产相关人士也直截了当地表示,今年下半年房地产企业的融资环境将变得越来越紧张。

我们公司几乎所有的融资渠道都在使用中,总成本比去年高出一两个百分点。”据广州一家中型住房公司的资本部门消息称。

更糟糕的是,过去几年,住房公司的融资环境很宽松,它们借贷了大量资金,现在它们大多负债累累,债务还本付息达到了顶峰。

平安证券研报”显示,2019年是住宅企业还债的高峰期,房地产市场正在逐步恢复稳定,预计住房企业的融资态度将继续积极,报告指出,在不久的将来,房地产行业的资本继续收紧,如果房地产市场恢复到一个超出预期的稳定过程,一些债务偿还压力大的住宅企业可能面临打破资本链条的风险。

7月和8月,由于市场低迷、政策收紧、住房贷款利率上升等因素,业内人士普遍认为,今年房地产市场的”黄金、九、十”很难出现,但过去9月份的销售业绩超出了市场预期。

据”海通证券研报”报道,9月份前100家住宅企业的销售恢复到了预期水平,与去年同期相比有了显著增长。

具体而言,百强房地产企业实现经营业绩9232亿元,同比增长23.6%,比去年同期增长5.3%,股本销售额7810.8亿元,比上年同期增长24.0%,同比增长10.9%。

与去年同期相比,9月份近60%的住房公司的月销售额呈现正增长,而前50家住房公司同比增长29家,比8月份增长5家。

领先住宅企业也加快了步伐,前三名住房企业股权集中度为10.2%,比去年同期增长0.4个百分点。恒大9月份实现合同销售额约831.1亿元,同比增长31.9%,同比增长73.8%;9月份碧桂园实现合同销售额约515.8亿元,同比增长40.39%。

一些经纪商认为,加速销售的主要原因是,住房公司在融资端被迫收紧,只能靠自己促进销售回报来维持资金周转,从而加快促销和销售;同时,10月8日以后,抵押贷款利率开始实行LPR定价机制,购房者对未来抵押贷款利率持续走低的预期减弱,也将在一定程度上起到促进销售的作用。

然而,销售数据仅在一些房地产公司恢复。根据海通证券的数据,1月至9月营业口径销售额,TOP21-30家住房企业跌幅最大,同比下降10.2%,至51家≤100强,同比下降4.0%;只有TOP 11-20家住宅企业实现了同比增长,同比增长10.8%。

与此同时,房地产市场整体情况不容乐观。根据克而瑞的统计,九月份29个重点城市的新房交易面积比前一个月分别减少了2%和6%,其中一线城市的新房交易面积比前一个月分别减少了19%和4%。

安居克还发布了”9月份全国住房指数报告”,也显示目前内地三、四线城市住房市场热点,而一线城市”物价稳定萎缩”,”寻找住房热的居民”下跌了3.6%。

截至九月底,只有百分之三十七的年销售目标房屋公司的完成率超过百分之七十五,完成率介乎百分之六十五至百分之七十五的公司只有百分之四十,而完成率低于百分之六十五的公司,则较一年前同期高得多。

自8月以来,包括恒大、田园、融资等多处开发商都有不同程度的优惠活动,天丰证券认为,在融资渠道总体收紧、行业集中度加大的背景下,住房企业有动力加快第四季度资金的转移。

整体而言,由于前三季度住房企业的目标不如去年同期,第四季度加快商品进入市场,积极促销仍是主流,第四季度也是住房企业全年冲刺的关键时期,预计在”银十”期间,住房企业降价促销仍将是主旋律。

招商银行(China Merchants Bank)预计,随着购房者对房价上涨的预期逐渐下降,而在北京和深圳最新的抵押贷款利率之后略有上升,持有资金的情绪将有所蔓延,今年销售额下降约1%。

注:本文内容来自网络

原创文章,作者:admin,如若转载,请注明出处:http://www.qsmv.net/572.html

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

联系我们

400-800-8888

在线咨询:点击这里给我发消息

邮件:admin@example.com

工作时间:周一至周五,9:30-18:30,节假日休息